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Investissements Immobiliers

Vous êtes expatriés, avez le statut de non-résident fiscal et possédez, ou souhaitez réaliser, un investissement immobilier en France ?

Ce qu’il faut savoir, les placements à privilégier, les fiscalités applicables

Impôt sur le revenu

  • Avec conventions internationales : Elles prédominent sur le droit interne et évitent les doubles impositions. En règle générale, le pays de situation de l’immeuble est seul compétent pour taxer ces revenus.
  • Sans conventions internationales : La France se déclare compétente pour taxer les revenus locatifs.

Attention : le pays de résidence peut éventuellement imposer aussi ces mêmes loyers : vous pourrez donc supporter une double taxation

Taux de taxation :

  • Soit le barème de droit commun si le taux moyen d’imposition sur les revenus de sources français est supérieur à 20 %,
  • Soit au taux minimum de 20 % (ou 14,4 % pour les revenus ayant leur source dans les DOM) si le taux moyen d’imposition sur les revenus de sources français est inférieur à 20 %,
  • Soit, sur justification, si le taux moyen d’impôt résultant de l’application du barème progressif à l’ensemble des revenus français et étranger, est inférieur à 20 % (ou de 14,4 %), application de ce taux aux revenus de sources française.

Doivent en principe être inclus dans la base de l’impôt sur le revenu des non-résidents l’ensemble de leurs revenus de source française à l’exception des revenus expressément exonérés et ceux soumis à une retenue à la source ou à un prélèvement libératoire de l’IR.

Exemple :

M. X, touche un salaire de 100.000 € annuel et investi dans des SCPI qui lui génèrent 50.000 € par an.
Résident :
Son impôt sur les revenus de ses SCPI sera de : 45 % de 50.000 € = 22.500 €
Non-résident (salaires de source étrangère, taxé à l’étranger) :
Son impôt sur les revenus de ses SCPI sera de : 20 % de 50.000 € = 10.000 €
A placement identique le statut de non résident permet de réaliser de substantielles économies d’impôts.

Placements à éviter :

  • Déduction sur le revenu global et réductions d’impôts. Ex : Pinel, Malraux, Censi-Bouvard, Monument Historique, déficit foncier imputable sur le revenu global…
  • Les non-résidents ne peuvent pas bénéficier de ces déductions réductions d’impôts.

Placements à privilégier :

  • Location meublée (LMNP) : Micro BIC (abattement de 50%) ou réel (déductions des charges courantes et d’emprunt + amortissement de l’immeuble et des meubles). Avantages : Taxation faible ou nulle sur une longue période (25/30 ans) + Gestion déléguée + loyers garantis contractuellement + peu de charges…
  • Société Civile de Placement Immobiliers (SCPI) : Micro foncier (abattement de 30% sous conditions) ou réel (déductions des charges courantes et d’emprunt). Avantages : Rendement élevé et stable + Gestion déléguée + aucune charge…
  • Nue-Propriété : Achat décoté d’un immeuble ou de parts de SCPI (60% à 65% du prix) sans perception de loyers (entre 5 et 15 ans). Avantages : Prix inférieur à sa valeur, pas d’IR et d’IFI durant la durée choisie, aucune gestion, pas de charges…
  • Déficit foncier imputable sur les revenus fonciers : Avantages : Baisse du montant de l’ensemble des loyers taxables, bien entièrement rénové…

Plus-values

Les ventes de biens immobiliers situés en France ou de parts de SCI ou de SCPI, sont soumises à l’impôt sur les plus-values en France.

Les non-résidents bénéficient des abattements pour durée de détention au-delà de la 5ème année de détention. Soit :

  • Une exonération fiscale totale au bout de 22 ans (6% par an et 4% la dernière année).
  • Une exonération fiscale totale au bout de 30 ans (1,65 % pour chaque année de l’année 6 à 21, puis 1,60 % pour la 22ème année, puis 9 % de l’année 23 à 30).

Le taux de taxation pour les non-résidents est de 19 % (+ PS de 17,2 %), même pour les personnes domiciliées dans un État ou territoire non coopératif.

En sus, comme pour les résidents, une taxe spécifique due par les vendeurs s’applique sur les plus-values immobilières, autres que sur les ventes de terrains à bâtir.
Elle s’applique dès lors que le montant de la plus-value imposable (après abattement pour durée de détention et l’exonération spécifique des non-résidents) est supérieur à 50.000 €.
La surtaxe est calculée à partir d’un barème progressif allant de 2% à 6%.

Attention : L’exonération de la plus-value au titre de la résidence principale ne s’applique pas aux non-résidents.

Avantage :

Une exonération existe pour les plus-values réalisées au titre de la cession d’un logement situé en France par des personnes physiques, non résidentes de France, ressortissantes d’un État membre de l’UE ou d’un autre État partie à l’accord sur l’EEE ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales.

Cette exonération s’applique dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150.000 € de plus-value nette imposable et à la double condition que :

  • Le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession,
  • La cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.

Attention : si l’immeuble est détenu par une SCI, l’exonération ne s’applique pas.

Exemple :

M. X part dans quelques mois vivre à l’étranger et vend 300.000 € un bien immobilier acheté il y’a 4 ans 200.000 €. Sa plus-value est de 100.000 €.

  • Il vend avant son expatriation : son impôt sur la plus-value est de 34.500 €.
  • Il vend après son expatriation et peut bénéficier de l’exonération spécifique : sa plus-value n’est pas taxable.

Prélèvements sociaux

Depuis le 1er janvier 2018, les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % sont dûs par les non-résidents affiliés à un autre régime de sécurité sociale, sur les revenus locatifs et sur les plus-values immobilières.

Inconvénient : Contrairement aux résidents, la CSG sur les revenus du patrimoine et sur les produits de placement payée au cours de l’année n’est pas déductible à concurrence de 6,8 % du revenu global des personnes dont le domicile fiscal est situé hors de France au cours de cette période, l’article 164 A du code général des impôts (CGI) excluant pour ces personnes la déduction des charges du revenu global.

Avantage : Les prélèvements sociaux pour les non-résidents pourraient prochainement être supprimés.

Placements à privilégier :

  • Location meublée (LMNP),
  • Nue-propriété,
  • Déficit foncier.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Contenu prochainement disponible. En attente des commentaires de l’administration fiscale.

Droits de donation et de succession

  • Avec conventions internationales : Elles prédominent sur le droit interne et évitent les doubles impositions. Souvent, les biens immobiliers, les placements financiers, les biens meubles… sont taxés dans le pays dans lequel ils sont situés et les entreprises taxées dans l’Etat où se situe l’établissement stable.
  • Sans conventions internationales : La France se déclare compétente pour taxer :
    – Tous les biens en France ET hors de France du donateur/défunt s’il est résident Français (même si le donataire/héritier est non-résident),
    – Uniquement les biens situés en France si le donateur/défunt ET le donataire/héritier sont non-résidents,
    – Tous les biens en France ET hors de France du donateur/défunt s’il est non-résident Français mais que le donataire/héritier a son domicile fiscal en France au jour de la mutation et y avait également domicilié pendant au moins 6 ans au cours des 10 années précédentes.

Attention : le pays de résidence du donateur/défunt et du donataire/héritier peuvent éventuellement imposer aussi ces mêmes biens : vous pourrez donc supporter une double taxation.

Les modalités de calcul des biens taxables en France, sont celles applicables aux résidents.

Un enfant bénéfice des mêmes abattements et du même barème que pour un résident.

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Vous êtes expatriés, avez le statut de non-résident fiscal et possédez, ou souhaitez réaliser, un investissement financier ?

Ce qu’il faut savoir, les placements à privilégier, les fiscalités applicables

Impôt sur le revenu

  • Avec conventions internationales : Elles prédominent sur le droit interne et évitent les doubles impositions. En règle générale, le pays de résidence est seul compétent pour taxer ces revenus.
  • Sans conventions internationales : La France se déclare compétente pour taxer les revenus de source française.

Attention : le pays de résidence peut éventuellement imposer aussi ces mêmes revenus : vous pourrez donc supporter une double taxation.

Taux de taxation :

  • Soit le barème de droit commun si le taux moyen d’imposition sur les revenus de sources français est supérieur à 20 %,
  • Soit au taux minimum de 20 % (ou 14,4 % pour les revenus ayant leur source dans les DOM) si le taux moyen d’imposition sur les revenus de sources français est inférieur à 20 %,
  • Soit, sur justification, si le taux moyen d’impôt résultant de l’application du barème progressif à l’ensemble des revenus français et étranger, est inférieur à 20 % (ou de 14,4 %), application de ce taux aux revenus de sources française.

Doivent en principe être inclus dans la base de l’impôt sur le revenu des non-résidents l’ensemble de leurs revenus de source française à l’exception des revenus expressément exonérés et ceux soumis à une retenue à la source ou à un prélèvement libératoire de l’IR.

Produits des actions et parts sociales payés à l’étranger (dividendes, distribution de réserves, boni de liquidation…) :

  • Sans conventions internationales : Retenue à la source libératoire en France abaissé à 12,8 % à compter du 1er janvier 2018, ou 75 % dans un Etat ou territoire non coopératif (ETNC) et éventuellement imposition dans le pays de résidence,
  • Avec conventions internationales : Se référer à la convention. En général pour éliminer la double imposition, l’Etat de résidence du bénéficiaire des produits octroie un crédit d’impôt afin de limiter sa charge fiscale globale.

Produits de placement à revenu fixe payés à l’étranger (obligations, livrets d’épargne, bons du Trésor, OPCVM obligataire de distribution…) :

  • Sans conventions internationales : Aucun prélèvement n’est applicable aux intérêts dont le débiteur est en France et qui sont payés dans des pays autres que les ETNC ou 75 % dans un Etat ou territoire non coopératif (ETNC) et éventuellement imposition dans le pays de résidence,
  • Avec conventions internationales : Se référer à la convention. En général pour éliminer la double imposition, l’Etat de résidence du bénéficiaire des produits octroie un crédit d’impôt afin de limiter sa charge fiscale globale.

Assurances-vie, bons ou contrats de capitalisation, souscrits en France :

  • Sans conventions internationales : Fiscalité uniquement en cas de rachat. Prélèvement forfaitaire obligatoire :
    – Le taux du PFO est de 12,8 % sans considération de durée. Cependant au-delà de 8 ans de détention du contrat, sur réclamation, le taux sera de 7,5 % lorsque l’encours de versement par assuré ne dépasse pas 150.000 € (300.000 € pour un couple).
    – Lorsque le souscripteur est domicilié dans un ETNC, les produits de ses contrats français sont imposés au prélèvement libératoire au taux de 75 %.
    – L’abattement annuel pour les rachats sur des contrats de plus de 8 ans, n’est pas applicable pour les résidents fiscalement domiciliés hors de France.
    – Les produits perçus par des contribuables domiciliés dans un ETNC sont imposables au taux de 75 %.
    – Imposition éventuelle en plus dans le pays de résidence.
  • Avec conventions internationales : Se référer à la convention. L’imposition s’effectue selon les règles relatives aux « intérêts de créances ». En général pour éliminer la double imposition, l’Etat de résidence du bénéficiaire des produits octroie un crédit d’impôt afin de limiter sa charge fiscale globale.

Exemple :

Monsieur X, est résident espagnol et a souscrit un contrat d’assurance-vie en France sur lequel il va réaliser un rachat partiel. Il s’interroge sur la fiscalité applicable aux produits générés.
La France et l’Espagne ont signé, le 10 octobre 1995, une convention tendant à limiter les doubles impositions et à prévenir l’évasion fiscale en matière d’impôts sur le revenu et sur la fortune et entrée en vigueur le 11 juillet 1997.
Il convient de se reporter à l’article 11 « intérêts » de la convention pour connaitre les modalités d’imposition de ces produits.
Le paragraphe 1 et 2 disposent que dans ce cas seule l’Espagne est compétente pour taxer ces produits, mais que la France peut les taxer au maximum à hauteur de 10 % de leur montant brut.
En ce qui concerne l’Espagne, l’article 24 de la convention dispose que lorsqu’un résident d’Espagne reçoit des revenus qui sont imposables en France, l’Espagne accorde sur l’impôt sur le revenu qu’elle perçoit de ce résident une déduction d’un montant égal à l’impôt payé en France.
Le montant ainsi déduit ne peut toutefois excéder la fraction de l’impôt espagnol calculé avant déduction, correspondant aux revenus imposables en France.
Afin de connaitre la fiscalité applicable en Espagne sur ces produits d’assurance-vie, M. X devra interroger l’administration fiscale espagnole ou un fiscaliste de ce pays.
Vis-à-vis de l’assureur français, M. X devra produire un formulaire Cerfa 5000 et 5002.

Placements accessibles aux non-résidents :

  • Compte courant,
  • Compte à terme,
  • Compte sur livret,
  • Compte titre,
  • Actions,
  • Obligations,
  • Bons de caisse,
  • Livret A,
  • PEL,
  • CEL,
  • PERP,
  • Assurance-vie,
  • Contrat de capitalisation

Placements non accessibles aux non-résidents :

  • LDD
  • LEP,
  • Livret jeune,
  • PEA (mais il peut être conservé si déjà ouvert sauf si résidence dans un ETNC).

Placements à privilégier :

  • Comptes titres,
  • Assurances-vie et contrat de capitalisations de droit français,
  • Assurances-vie de droit luxembourgeois. En effet le Luxembourg a comme règle la neutralité fiscale et considère le pays de résidence comme le seul compétent pour taxer les gains de ces placements. Aucun risque de double taxation ou de déductibilité partielle de l’impôt payé en France.

Plus-values mobilières

Les plus-values mobilières réalisées par des non-résidents ne sont pas imposables en France.

Toutefois ce principe connaît deux exceptions :

  • Les plus-values de cessions de participations substantielles (avoir détenu, à un moment quelconque au cours des 5 années précédant la cession, directement ou indirectement, avec leur groupe familial, plus de 25 % des droits aux bénéfices sociaux d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés et ayant son siège en France) détenues par des non-résidents dans des sociétés françaises sont imposables en France au taux de 12,8 % (75 % pour les non-résidents domiciliés dans un ETNC),
  • Les cessions de titres de sociétés implantées en France réalisées par des personnes domiciliées dans des ETNC imposées au taux de 75 %.

Exemple :

Monsieur X, est non-résident et M. Y est résident fiscal français.
Ils ont investi il y’a quelques années tous les deux dans un portefeuille d’actions identique pour un montant de 50.000 €.
Leurs actions valant désormais 200.000 €, ils décident de revendre l’intégralité de leur portefeuille avant que M. X ne revienne vivre en France.
M.Y disposera après impôt et prélèvements sociaux d’un capital net de 155.000 €.
M.X dispose d’un capital de 200.000 € en l’absence d’impôt et de prélèvements sociaux.
Soit une différence de 45.000 € liée à l’absence de prélèvements obligatoires (IR + PS) pour les non-résidents.

Prélèvements sociaux

Les revenus du patrimoine et de placements de source française perçus par les contribuables domiciliées hors de France sont exclus du champ des prélèvements sociaux, même s’ils sont soumis à l’impôt sur le revenu en France.

Ainsi à rendement équivalent, le gain net sera plus important pour un non-résident que pour un résident.

Exemple :

Monsieur X, est non-résident et M. Y est résident fiscal français.
Ils souscrivent tous les deux le même investissement pour un montant de 100.000 € chacun, procurant un rendement net de 5% par an capitalisé.
Au bout de 10 ans :
M.Y dispose d’un capital de 150.029 €.
M.X dispose d’un capital de 162.889 €.
Soit une différence de 12.860 € liée à la non-imposition aux prélèvements sociaux.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Contenu prochainement disponible. En attente des commentaires de l’administration fiscale.

Droits de donation et de succession

  • Avec conventions internationales : Elles prédominent sur le droit interne et évitent les doubles impositions. Souvent, les biens immobiliers, les placements financiers, les biens meubles… sont taxés dans le pays dans lequel ils sont situés et les entreprises taxées dans l’Etat où se situe l’établissement stable.
  • Sans conventions internationales : La France se déclare compétente pour taxer :
    – Tous les biens en France ET hors de France du donateur/défunt s’il est résident Français (même si le donataire/héritier est non-résident),
    – Uniquement les biens situés en France si le donateur/défunt ET le donataire/héritier sont non-résidents,
    – Tous les biens en France ET hors de France du donateur/défunt s’il est non-résident Français mais que le donataire/héritier a son domicile fiscal en France au jour de la mutation et y avait également domicilié pendant au moins 6 ans au cours des 10 années précédentes.

Attention : le pays de résidence du donateur/défunt et du donataire/héritier peuvent éventuellement imposer aussi ces mêmes biens : vous pourrez donc supporter une double taxation.

Les modalités de calcul des biens taxables en France, sont celles applicables aux résidents.

Un enfant bénéfice des mêmes abattements et du même barème que pour un résident.

Assurances-vie :

  • Sans conventions internationales :

Lorsque les primes ont été versées avant les 70 ans de l’assuré les capitaux versés par l’assureur aux bénéficiaires sont taxés à 20 % (31,25 % au-delà d’un certain montant) après un abattement de 152.500 € par bénéficiaire acceptant (sauf lorsque le bénéficiaire est le conjoint ou le partenaire de PACS qui est totalement exonéré).

Ces contrats sont totalement exonérés si le souscripteur/assuré n’était pas résident au moment du décès ET que le bénéficiaire n’est pas résident au moment du décès et ne l’a pas été au moins six ans au cours des dix années précédant le décès.

Les primes versées après les 70 ans de l’assuré rentrent dans les actifs successoraux (et non les capitaux versés par l’assureur) et sont taxés en France comme les autres actifs rentrant dans la succession après un abattement global de 30.500 €.

Ces contrats sont totalement exonérés en France si le souscripteur/assuré n’était pas résident au moment du décès ET que le bénéficiaire n’est pas résident au moment du décès et ne l’a pas été au moins six ans au cours des dix années précédant le décès.

Attention : le pays de résidence du défunt et du bénéficiaire/héritier peuvent éventuellement imposer aussi ces mêmes contrats d’assurance-vie : vous pourrez donc supporter une double taxation.

  • Avec conventions internationales : Elles prédominent sur le droit interne et évitent les doubles impositions. En règle générale : exonération en France et taxation dans l’État de résidence.

Attention : L’évitement des doubles impositions prévues par les éventuelles conventions bilatérales, ne concernent pas les capitaux versés avant les 70 ans de l’assuré soumis au taux de 20 % (voir 31,25 %). Cette taxation sui generis n’est pas assimilée aux droits de successions. Ainsi la France et le pays de résidence du souscripteur / assuré pourront tous deux taxés ces capitaux.